НАВЕРХ

Выгодный дефицит: как заработать на коммерческой недвижимости

Фото: © Sibnet.ru

Приобретение недвижимости остается одним из самых популярных видов инвестиций. По мнению экспертов, сегодня наиболее выгодны вложения в коммерческую недвижимость, так как затяжной кризис в российской экономике привел к удешевлению жилья, а цены в деловом сегменте остаются высокими. Дефицит бизнес-площадей в некоторых районах Новосибирска приведет к удорожанию стоимости недвижимости, например в Академгородке.

Участники рынка недвижимости указывают на выгодные перспективы для арендодателей и владельцев недвижимости в Академгородке: в ближайшие время здесь начнется реализация проекта по развитию научного центра «Академгородок 2.0», а это не только строительство объектов для науки, но и новые жилые дома, а также школы, больницы, дороги.

Второй фактор, на который обращают внимание специалисты — строительство Восточного объезда, когда транспортный поток пойдет по новому направлению и вдоль трассы, появятся десятки кафе, гостиниц, СТО и стоянок, приносящих стабильный доход владельцам.

Дефицитный Академ

По данным ЦИАН, в России в 2017 году инвестиции в российскую недвижимость выросли в целом на 40%, но популярность вложений в жилой сегмент упала в три раза, при этом значительно поднялся спрос на коммерческую недвижимость. В Новосибирске тренды инвестирования держатся на уровне общероссийских.

Фото: Николай Воробьев

«На протяжении последних десятилетий люди активно вкладывали деньги в жилую недвижимость, чтобы потом сдавать в аренду. Но выгода от сдачи в аренду жилого помещения равна примерно 2-5% годовым.  А если мы берем сумму, равную стоимости квартиры, и покупаем коммерческую недвижимость, при грамотном вложении, рентабельность может достигать 15%. Коммерческая недвижимость с точки зрения инвестирования гораздо выгоднее, чем жилая», — подчеркнул директор агентства недвижимости «Ваш Академгородок» Николай Воробьев.

Однако на будущую привлекательность объекта влияет много факторов — например, транспортная доступность или перспективы развития городского округа. И прежде чем совершать такую покупку, стоит проконсультироваться у специалистов.

Одним из самых перспективных с точки зрения развития является Академгородок, где в ближайшее время начнут реализацию проекта «Академгородок 2.0». В развитие научного центра планируется вложить около 500 миллиардов рублей. 

Финансировать проект будут из федерального и регионального бюджетов, а также за счет средств инвесторов. В числе наиболее перспективных проектов — как минимум 12 научных объектов. Замгубернатора Новосибирской области Андрей Жуков говорил, что при развитии Академгородка существенно увеличится и число самих жителей. А это предполагает и строительство школ, детсадов, дорог.  Элитный Новосибирск, или Тайны архитектора Крячкова

Все это, указывают специалисты, неизбежно приведет к увеличению спроса на аренду коммерческой недвижимости. Однако сейчас арендовать помещения в бизнес и торговых центрах, и тем более приобрести в собственность землю в Академгородке для строительства торгового или бизнес центра — сложно.

«Практически невозможно найти земельный участок и попросить сформировать его границы для дальнейшей продажи на торгах, даже если он пустует. В большинстве случаев — это федеральная земля СО РАН, а они землю не продают», — прокомментировал начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Ваш Академгородок» Петр Тюнев.

Ближе к «Гусям»

Дефицит земли привел, в свою очередь, к тому, что на территории Академгородка за последние годы возводилось немного современных бизнес центров, которые могли бы обеспечить арендатору комфортные условия для работы в эру цифровых технологий. Но спрос на коммерческую недвижимость растет, и, учитывая перспективы развития района, цены на аренду офисных помещений будут повышаться.

Одним из наиболее выгодных вариантов вложений в коммерческую недвижимость специалисты АН «Ваш Академгородок» называют современный бизнес центр с парковками в районе Технопарка, в непосредственной близости от «Гусей», строительство которого начнется в ближайшее время.

«Если говорить про "Гусей", то аренду там можно ждать несколько месяцев и в этих зданиях очень сложно найти офисное помещение. Там арендуют помещения одни из самых крупных компаний России. В Академгородке очень сильны IT-позиции. Здесь присутствуют как местные компании, так и бизнес-представительства из Москвы, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга. И эта тенденция будет только расти с развитием "Академгородка 2.0"», — прогнозирует директор АН «Ваш Академгородок». 

В строящийся бизнес-центр можно инвестировать на этапе возведения, и таким образом приобрести необходимое количество квадратных метров. В дальнейшем их можно будет сдавать арендаторам, а если речь идет о покупке помещений для компании, разместить там собственные офисы, не переплачивая за аренду.

«Инвестор может вложить лишь часть денег, остальную сумму, необходимую для покупки нужного количества квадратных метров можно одолжить у банка-партнёра. Затем собственник постепенно рассчитывается по кредиту», — поясняет руководитель агентства недвижимости. 

АН «Ваш Академгородок» является официальным представителем застройщика бизнес-центра в районе Технопарка, и готов оказать помощь любому потенциальному инвестору. По словам Воробьева, смысл обращения к специалистам в том, что даже самый искушенный покупатель не всегда может просчитать перспективы дохода от вложения в коммерческую недвижимость, тогда как профессионал расскажет, что лучше: покупать или арендовать недвижимость и для каких целей. 

Инвестиции в торговую площадь

Задача профессионала на рынке недвижимости — объяснить покупателю все нюансы и перспективы инвестиций. Например, разницу между офисной и торговой недвижимостью.

В последнем случае речь идет о классических торговых центрах, где основные арендаторы — продовольственные магазины, точки розничной продажи промтоваров, бытовой техники, заведения общепита, фитнес-центры и салоны красоты. Кроме того, площади в ТЦ востребованы со стороны крупного ретейла.

«При динамичном развитии городской среды, когда спальные районы вливаются в городские агломерации, увеличиваются и растут, цены на продажу и аренду торговой недвижимости неизменно будут подниматься. И, в этом случае, возможно, имеет смысл инвестировать в больших объемах. Например, покупать не часть площадей в торговом центре, а здание целиком», — отметил Петр Тюнев.

По словам начальника отдела коммерческой недвижимости АН «Ваш Академгородок», при покупке площади торгового центра нужно учитывать несколько факторов: близость к дороге с постоянным автомобильным трафиком, удобные пешеходные зоны и развитие района в настоящий момент и в перспективе.

Помимо очевидных преимуществ, торговый центр должен соответствовать современным требованиям комфорта и безопасности. То есть торговые площади должны быть обеспечены надежной системой отопления, лифтами, эскалаторами, парковкой. На территории Академгородка мало таких предложений, а торговая недвижимость представлена в большей степени зданиями, построенными во времена Советского Союза.

«Тем не менее в Советском районе есть уникальное предложение — продажа торгового центра в микрорайоне Шлюз, по улице Балтийская, 29. Если опираться на основы инвестиций в коммерческую недвижимость, то здесь они представлены в полном объеме: удобная транспортная развязка, развитая инфраструктура, высокий автомобильный и пешеходный трафик, большое количество новостроек и перспективная застройка, а также социальная инфраструктура», — рассказал начальник отдела АН «Ваш Академгородок».

В идеальном варианте покупатель приобретает торговую недвижимость у продавца, заключившего договор с управляющей компанией на коммунальное обслуживание и с предприятиями охраны.

«В целом, торговый центр на Балтийской подходит под все вышеперечисленные критерии инвестирования в коммерческую недвижимость. Сейчас в ТЦ площади сданы в аренду на 90%, часть площадей в процессе согласования договора аренды», — резюмировал Петр Тюнев.

Офисные и торговые центры подойдут под многие форматы бизнеса, но не под все. Сложно и дорого найти подходящее помещение для реализации стартапов для малого и среднего бизнеса. Гораздо выгоднее под эти цели купить участок земли, где можно быстро и качественно по современным технологиям построить помещение, которое бы отвечало всем требованиям и задачам.

Подойти к обходу

По проекту, протяженность Восточного обхода Новосибирска составит 80 километров и соединит Северный обход с федеральной трассой М-52 «Чуйский тракт». Строительство первого участка, от трассы Новосибирск — Ленинск-Кузнецкий и до дороги Академгородок — Кольцово, начали в 2013 году и должны были завершить в течение трех лет.

Однако из-за проблем с федеральным финансированием и финансовых неурядиц подрядчика строительство не закончено до сих пор. Губернатор Новосибирской области Андрей Травников сообщил, что автодорогу все же строить будут. В 2019 году на Восточный обход направят 1 миллиард рублей.Топ самых длинных городских мостов в Сибири. ИНФОГРАФИКА

Подрядчик должен завершить первый этап обхода — 14 километров автодороги от пересечения с трассой Новосибирск – Ленинск-Кузнецкий до примыкания к автодороге Академгородок – Кольцово. Ввести в эксплуатацию этот участок планируют уже в 2021 году. 

«Для малого бизнеса Восточный объезд привлекателен тем, что транспортный поток пойдет мимо земельных участков, на которых можно расположить магазины, кафе, небольшие производства, гостиницы, шиномонтажные мастерские, автомойки, то есть то, что в бизнес-центрах разместить невозможно», — прокомментировал руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Ваш Академгородок» Петр Тюнев.

По оценкам Воробьева, к 2021 году земля вдоль новой трассы резко поднимется в цене и выиграет тот, кто заранее инвестирует в покупку участков вдоль автодороги. Например, сейчас можно приобрести по весьма выгодной цене земельный участок 42 сотки в 500 метрах от трассы Академгородок — Кольцово на улице Тимакова (Нижняя Ельцовка).


АН «Ваш Академгородок»:
Новосибирск, ул. Иванова, 17, 1 (этаж), ул. Молодости, 21 (2 этаж)
Тел.: +7 913 936 62 56, +7 383 349 93 19.